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Mietrecht

Die Ausschlussfrist für Betriebskostennachforderungen im Gewerberaummietverhältnis

In der Vergangenheit fiel die Beurteilung einer Ausschlussfrist für die Erstellung von Betriebskostenabrechnungen im Gewerberaummietrecht unterschiedlich aus. Es gab Meinungen und Urteile, die eine Übernahme der Ausschlussfrist aus Wohnraummiete nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auch für die Vermietung von Gewerberäumen vorsahen.

 

Nun hat der Bundesgerichtshof aber klargestellt, dass eine solche Frist allein für den Bereich der Wohnraummiete gültig ist. Eine unmittelbare Anwendung scheidet mangels Verweises in § 578 Abs. 2 BGB aus. Eine analoge Anwendung im Bereich der Gewerberaummiete scheidet aus, da keine planwidrige Regelungslücke ersichtlich sei.

 

Zwar bleibt der Vermieter verpflichtet, eine Nebenkostenabrechnung innerhalb einer angemessenen Frist zu erstellen und auch abzurechnen. Diese Frist endet regelmäßig mit Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraumes. Danach könnte eine Nachforderung seitens des Vermieters verwirkt sein. Die Annahme einer Verwirkung setzt neben dem Zeitablauf aber auch das Vorliegen besonderer Umstände voraus, die beim Mieter ein dahingehendes vertrauen schaffen.

 

Rechtsfolge einer derartigen Verwirkung ist auch nicht, dass der Vermieter keine Nachzahlungen mehr verlangen kann. Vielmehr ist es so, dass der Mieter nach Ablauf eines Jahres eine Abrechnung der Nebenkosten verlangen darf und bis zur Erstellung derselben keine Vorauszahlungen auf die Nebenkosten mehr leisten muss.

 

Im vorliegenden Fall fehlte das zu berücksichtigende vertrauen der Mieter, so dass sie sich nicht auf eine Verwirkung der Nachzahlung berufen konnten.

 

(BGH, Urteil vom 27.01.2010, Az. XII ZR 22/07)

 

Rechtsanwalt Volker Tinnefeld


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